SEVILLA
| | ITV de los Edificios
| | CIMIENTOS SÓLIDOS | | | Grietas en las paredes, humedades, goteras. Son sólo algunos ejemplos de los defectos que presentan muchos edificios de España. A pesar de que existe por ley obligatoriedad de cuidar y mantener las construcciones en buen estado, muchas comunidades de vecinos posponen este deber hasta que no queda más remedio que realizar una obra. Barcelona, Madrid, Cádiz, Valencia y Sevilla son las primeras ciudades que han puesto en marcha un “chequeo” obligatorio para ver el estado en el que se encuentra su patrimonio. Son las llamadas inspecciones técnicas. | | | "EL que se compra un piso bajo siempre sabe que puede tener problemas de humedad.” ¿Quién no ha oído esta frase en alguna reunión de vecinos? Puede que el problema sea una cuestión de dicho vecino, pero ¡cuidado! las salidas de agua pueden deberse también a la red de saneamiento del bloque o a la red general. Cualquiera de estas dos roturas pueden afectar a la base del edificio y ocasionar más daños que los que aparenta en un principio. La humedad dejará entonces de ser sólo un problema del propietario que compró el bajo para convertirse en un tema que afectará a todos los inquilinos.
Comprar un piso no sólo nos hace ser responsables de las cuatro paredes en que vivimos. Vivir en comunidad significa compartir áreas comunes y, por tanto, ser responsable de su mantenimiento. Y en las áreas comunes entran las escaleras, las fachadas, los ascensores, la piscina, los jardines, el sistema de calefacción o el contrato del portero. En definitiva, todos aquellos elementos que compartimos, que no son de nadie, pero que son de todos.
La obligación de conservar y mantener el edificio en buenas condiciones se recoge en diferentes leyes, entre ellas, el Código Civil, la Ley de Arrendamientos, y la Ley de Propiedad Horizontal, última normativa que desde 1999 regula todo lo relativo a las comunidades de vecinos. La ley obliga a que éstas tengan un seguro a terceros en caso de que un desperfecto ocasione algún tipo de daño. Sin embargo, no señala que los edificios tengan que pasar inspecciones periódicas ni qué elementos se deben de tener en cuenta en caso de revisión.
Inspecciones
Son los ayuntamientos los encargados de ejercer la inspección, bien por cuenta propia o bien porque alguna persona denuncie el estado ruinoso de una casa. Salvo en caso de peligro no intervienen. Sin embargo, desde hace unos años, algunos consistorios han elaborado ordenanzas que obligan a todas las construcciones, con una edad determinada, a pasar una revisión obligatoria y periódica. Es, por así decirlo, la ITV de los edificios. Barcelona fue la pionera en 1997. Ese año, un estudio realizado por el Colegio de Aparejadores y Arquitectos constataba que el 85 por ciento de los edificios nuevos y el 55 por ciento de los más antiguos presentaban deficiencias cuyo origen estaba en la falta de mantenimiento, y entre el 15 y 45 por ciento de los restantes presentaban problemas que requerían una acción urgente. A la ciudad catalana se han sumado, hasta el momento, Madrid, Sevilla, Cádiz y Valencia.
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DE LOS PIES A LA CABEZA
En la revisión de un edificio hay una inspección básica que va desde los cimientos hasta el tejado pasando por todos aquellos elementos para su funcionamiento como son las instalaciones de la luz y el agua. A ello hay que añadir los complementos que tiene la comunidad de vecinos como los ascensores, piscinas, antenas o sistema contra incendios.
Un plan de mantenimiento básico tiene que tener presente los siguientes aspectos:
1.– Cimientos. Se trata de encontrar deformaciones, roturas, corrosión de estructuras metálicas, deslizamiento de suelos.
2.– Estructura. Ver si hay grietas, humedades, desprendimientos, oxidación, estado de las terrazas.
3.– Tejado. Impermeabilidad, limpieza de sumideros, canalones, bajantes.
4.– Fachadas. Comprobar el estado de los componentes empleados (pinturas, barnices, estucados, acristalamiento).
5.– Instalación del agua y la red de desagüe. Inspeccionar el estado de los componentes sanitarios, la limpieza de los depósitos, la alimentación del sistema. La revisión debe hacerse también sobre el sistema de calefacción y climatización.
6.– Instalación eléctrica. Alumbrado exterior e interior, la toma de tierra, la tensión, los elementos de seguridad.
En el caso de ascensores, la inspección se realiza cada dos, cuatro o seis años dependiendo del tipo de ascensor.
Todos los edificios deben contar con extintores en zonas comunes. | | | | | | | Proteger y cuidar el patrimonio es, como afirma Ignacio García, asesor técnico del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, una inversión. “Nunca se debe ver como gasto sino como una revalorización del dinero que tenemos invertido en nuestro piso. Una casa en buenas condiciones es más fácil de vender”, apunta. Sin embargo, como señalan los expertos, la práctica en nuestro país es dejar que todo se vaya deteriorando hasta que no queda más remedio que llamar a una empresa de reformas.
Los propietarios piensan que los edificios son eternos, pero con independencia de la vida útil del edificio, algunos de sus componentes (calderas, pinturas, barnices...) tienen vida corta y hay que renovarlos. No hay que olvidar, además, que al amparo del desarrollo de los años sesenta se construyeron viviendas con defectos en la edificación, materiales pésimos o en suelos no demasiado aptos. La aluminosis fue, hace unos años, uno de los ejemplos de la herencia de este periodo histórico. La nueva Ordenación de la Edificación, aprobada el pasado año, viene a paliar esta deficiencia en la construcción y los promotores están obligados durante un periodo de diez años a garantizar la construcción, de tal modo que cualquier desperfecto en ese plazo de tiempo debe ser reparado por ellos. Los promotores otorgarán al propietario un libro sobre el edificio donde consten los materiales empleados y las instalaciones hechas. Todos los cambios que afecten a la estructura se irán anotando en él, así como las inspecciones que se cometan en el edificio.
Revisiones
Una revisión periódica ayuda a mantener la estructura y los elementos del bloque en las condiciones óptimas de habitabilidad. Tener que hacer una reforma, según Ignacio Pérez, supone un desembolso mayor que el pago de una inspección. “A veces hay que desalojar a los vecinos. Pero nunca hay que llegar a esos extremos. El metro cuadrado de una reforma siempre es mucho más caro que un pequeño mantenimiento”, afirma.
Son muchos los elementos que un técnico tiene que inspeccionar en una comunidad de vecinos. Por ello es importante que a la hora de contratar un profesional se busque a alguien que no esté asociado con ningún promotor, constructor o empresa de mantenimiento. Para el Colegio de Administradores es fundamental que se elija a un técnico imparcial. “Alguien que no le diga: yo le hago la inspección y luego la obra”, comenta Ignacio Pérez. Buscar a un buen profesional que haga periódicamente revisiones, como si de un médico de cabecera se tratara, son dos premisas básicas para que un edificio alargue su vida. Hay que recordar que como nosotros los edificios no sólo necesitan pintura. Lourdes Sánchez-Villacastín | | | |
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