antecedentes:

El edificio objeto del presente Informe Técnico Preliminar está situado en la ciudad de Santa Cruz de Tenerife, localidad costera con alto grado de humedad ambiental marina y una temperatura anual media que podemos calificar de "calurosa", por lo que podemos considerar la ubicación como de "alto riesgo" para el desarrollo de los fenómenos físico-químicos que conocemos como "aluminosis".

Identificado con el número 35 de gobierno de la calle La Rosa, es de una tipología edificatoria "cerrada", con seis plantas sobre rasante y una de sótano. Construído sobre una parcela de planta irregular con una cabida total de 334,75 m2 y una superficie total construída de 1.918,55 m2, según el siguiente esquema superficial:

Planta de Sótano (Almacén): 334,75 m2
Planta Baja (Comercial): 316,75 m2
Planta Primera (Oficinas): 289,75 m2
Plantas 2ª/3ª/4ª (Viviendas)(3x289,75): 869,25 m2
Planta de Ático (Viviendas): 108.05 m2

La estructura está constituída a base de pórticos de hormigón armado con disposición de vigas de canto, estando los elementos horizontales integrados por forjados unidireccionales de viguetas en doble "T" de hormigón armado pretensado y bovedillas aligeradas de hormigón vibrado. La fecha de construcción no se ha podido determinar con exactitud, si bien, a la vista de la documentación aportada por la propiedad y de las investigaciones efectuadas en el Ayuntamiento y en los Colegios Profesionales de los técnicos que intervinieron en la ejecución de la obra, podemos situarla alrededor del año 1.964, al menos para la estructura soporte, ya que en las copias de la documentación gráfica proyectual, redactada por el arquitecto señor Machado Méndez, figura el día 4 de diciembre de 1963 como fecha de visado por el Colegio Oficial de Arquitectos Delegación en Santa Cruz de Tenerife.

patología y diagnosis:

A petición de la Comunidad de Propietarios y como consecuencia del colapso de la "zapatilla" de una vigueta, situada en el techo del estar/comedor de una vivienda ubicada en la planta inmediatamente inferior a la cubierta/azotea, se giró visita de inspección al edificio “La Rosa 35".

Se realiza una inspección ocular de la totalidad del edificio, encontrándonos con forjados que presentan en sus viguetas diferentes estados de deterioro, desde viguetas aparentemente sanas y sin defectos hasta las que presentan pérdida total del hormigón de la “zapatilla/base” con oxidación total de las armaduras pretensadas, estando éstas colapsadas en algunos casos puntuales.

Este técnico considera necesario hacer constar que en la zona trasera de la planta de sótano correspondiente al local comercial situado a la derecha de la fachada, se ha establecido un apuntalamiento total del forjado/techo mediante la implantación de una estructura de perfilería metálica constituída por elementos horizontales y verticales, cuya data no puede precisar pero que estima no inferior a tres años. La estructura de primer orden sustituída por este apuntalamiento presenta un aspecto que podemos calificar, como mínimo, de “preocupante”.

Si bien la localización de las viguetas afectadas se centra principalmente bajo zonas impermeabilizadas, (cubierta, azotea y patios interiores), y en las cercanías de pie de bajantes averiados, es necesario hacer notar que en inspección visual se han apreciado viguetas situadas en zonas “secas” de plantas intermedias que presentan fisuraciones longitudinales, lo que parece indicar que posibles fenómenos de conversión cristalina de los hormigones pudieran estar afectando a elementos situados en localizaciones calificadas como de “más protegidas”, con la consiguiente posible pérdida de resistencia de los mismos.

En lo que se refiere a la estructura de primer orden, pilares y vigas de cuelgue, se observan algunos elementos con pérdida de material y las armaduras principales al descubierto, (pilar en patio, vigas y pilares en zona de sótano apuntalada y en el canto inferior de la losa de hormigón armado que constituye la primera tramada de la losa de escalera.

En cuanto al estado de las instalaciones sanitarias, se han podido observar múltiples averías en los bajantes, tanto en tramos intermedios como en la zona de acoples de manguetones y en los pies de los mismos.

Las caras inferiores de los forjados bajo cubierta/azotea y patios presentan numerosas zonas con señales de humedad y, en algunos puntos, con pérdida del enlucido. En varios casos la humedad estaba activa en el momento de la visita de inspección. Estas averías se sitúan tanto en las cercanías de elementos de evacuación como en lugares de encuentro del forjado con elementos verticales.

Entendemos que nos encontramos en un caso típico de edificación con un deficiente mantenimiento, lo que se ha traducido en un deplorable estado de conservación de los elementos e instalaciones comunes.

Averías en la red de saneamiento vertical y en la impermeabilización de zonas “al exterior”, han mantenido a determinados elementos estructurales en un medio totalmente húmedo durante largos períodos de tiempo.

Elementos estructurales de primer orden, vigas y pilares de hormigón armado, sometidos a humedad del tipo descrito más arriba, indefectiblemente suelen presentar procesos de oxidación en sus armaduras, cuyo incremento inicial de sección provoca una expansión que produce una fisuración longitudinal del hormigón en el sentido de la barra en oxidación. De continuar los elementos humedecidos, la expansión producirá la rotura del hormigón con la consiguiente pérdida de material, dejando las armaduras al descubierto y disminuyendo la sección resistente del elemento, tal como hemos observado y fotografiado en un pilar situado en uno de los patios y en vigas ubicadas en la planta de sótano.

En relación con la estructura de segundo orden, forjados, y en combinación con la patología mecánica antes descrita, se pueden estar produciendo procesos químicos de recristalización ya que la totalidad de las viguetas observadas son similares a las que nos hemos encontrado en viviendas de V.P.O. afectadas por "aluminosis", teniendo incluso la doble muesca cóncava que pudimos apreciar en las viguetas de los forjados del Grupo V.P.O. "José Solís Ruiz" y del Edificio “Iders”, situados ambos en el Puerto de la Cruz. Estas marcas, la forma y dimensiones de la vigueta y su época de puesta en obra nos dio la casi certeza de que nos encontrábamos ante la vigueta DC del tipo "Castilla", fabricada en su día por la empresa DISCASA radicada en Santa Cruz de Tenerife.

La existencia de cemento aluminoso en las viguetas deberá ser determinada mediante los correspondientes ensayos, aconsejando el técnico que suscribe la “difracción de rayos X” como el más idóneo, rápido y seguro para identificarlo.

El conjunto de viguetas inspeccionadas presenta lo que, desde nuestra experiencia profesional, salvo opinión contraria más cualificada y a expensas de los resultados de los ensayos cristalográficos arriba recomendados, podemos considerar como un "catálogo" de los diferentes estadios de la "aluminosis", partiendo de viguetas aparentemente sanas y sin defectos hasta las que se presentan con pérdida total de la base por degradación del hormigón, incluso con armaduras colapsadas, pasando por las que tienen manchas de óxido en sus bases y/o fisuras longitudinales, descritas por Jiménez Montoya como "atensionales" originadas por una oxidación de las armaduras.

avance económico:

Visto lo anterior, nos parece oportuno que, previo a cualquier medida de rehabilitación, realizar un estudio de la posible situación de ruina económica y/o técnica, contando con las limitaciones de no haber podido efectuar una diagnosis en profundidad del edificio con la que se hubiese podido evaluar, de forma más correcta y concreta, el costo de la posible rehabilitación, la posible situación de agotamiento de sus elementos estructurales y si los daños apreciados "son reparables técnicamente por los medios normales".

A solicitud de la Comunidad de Propietarios, y con expresa advertencia del técnico que suscribe de la carencia de un estudio profundo del estado real del edificio, emitimos avance las posibles valoraciones:

el valor "a nuevo" o de reposición.

Entendemos éste valor como "... el coste de reposición del edificio, esto es, lo que importaría a precios actuales construir otro análogo...", ( sentencia del TS dictada el 14 de diciembre de 1989, A. 9830), añadiendo, en el caso que nos ocupa, el derribo y demolición del edificio actual.

Incluiremos la valoración del capítulo de costes indirectos, entre los que se encuentran los honorarios técnicos, los costes financieros, beneficio industrial, licencias, impuestos y cuantos sean necesarios para la ejecución de la obra y no se les suponga incluídos en los precios de ejecución material.

Efectuaremos una valoración sintética por unidad de superficie, utilizando como patrón estándar el resultantes de la aplicación de los actuales Precios de Referencia del Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias en lo que se refiere a la edificación, referenciando el costo de la demolición a los precios de nuestra última intervención en obras de ésta naturaleza, (Demolición de 180 VPO. San Pío X. Marzo de 1998).

En anexo al presente Informe Preliminar se detalla el Costo Total Estimado, cuyas cifras finales son:

• Costo Total Reposición: 164.699.098,00 Ptas.
• Costo Unitario Medio: 72.513,00 Ptas/m²

las obras de reparación necesarias.

Solo se valoran en este Preliminar las obras que son "estrictamente necesarias para mantener el edificio en condiciones de seguridad, salubridad y ornato público" tal como se establecía en el artículo 245 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1.992, si bien es doctrina habitual del TS que " ... el cómputo del valor de las obras impuestas al propietario no debe limitarse a aquellas que afecten a elementos esenciales, pues ello entraña una cierta confusión entre la ruina técnica y la económica, sino que comprende... todas las obras que tengan por objeto restituir al edificio sus condiciones de seguridad, salubridad y ornato público ...", Sentencia del TS de 22 de diciembre de 1.982, (A. 8098).

La valoración definitiva de las posibles obras de reparación se deberá efectuará de forma analítica, procediendo a unas exhaustivas mediciones y valoraciones de todas las unidades de obra incluídas en la rehabilitación/reparación, reflejando, así mismo, el capítulo de costes indirectos: los honorarios profesionales, tanto de la redacción del proyecto como de la dirección de la obra, costes de financiación, beneficios industriales, licencias municipales y fiscales, y cuantos otros sean necesarios para la ejecución de las obras y no se les suponga incluídos en los precios de ejecución material.

Se tendrá en cuenta que los precios habituales de mercado se verán incrementados debido a la mayor incomodidad de todo tipo que supone la obra de reparación sobre la de nueva planta, así como riesgo, tiempo a emplear por los operarios, acopios de materiales, ubicación de los daños y elementos auxiliares que se precisen para su erradicación, como pueden ser grúas, andamios fijos o móviles, etc., cuya repercusión por unidad de elemento constructivo es muy distinto para las obras de reparación/rehabilitación.

En nuestro caso, y ante la carencia del estudio profundo repetidamente citado, optamos por un avance del costo de las obras circunscrito al posible de refuerzo de las viguetas, detallando y describiendo el sistema propuesto en Anexo y cuyo resumen numérico resultante es el siguiente:

• Precio Ejecución Por Contrata en forjados sobre VIVIENDAS: 37.715,00 Ptas/m²
• Precio Ejecución Por Contrata en forjados sobre LOCALES: 44.474,00 Ptas/m²

Estos precios de referencia deberán incrementarse con los costes indirectos correspondientes a honorarios técnicos, tanto de la redacción del proyecto de rehabilitación como de la dirección de la obra, costes de financiación, licencias municipales y fiscales, y cuantos otros sean necesarios para la ejecución de las obras y no se les suponga incluídos en los precios de ejecución por contrata.

conclusiones:

Basándonos en lo anteriormente expuesto, estimamos que el estado actual de la estructura portante no garantiza la estabilidad de la edificación , por lo que el técnico firmante recomienda:

• primero:

Elaboración y ejecución inmediata de un Plan de Seguridad y Apuntalamiento que garantice la estabilidad del edificio y evite posibles colapsos parciales de los forjados.

• segundo:

Redacción de un Estudio Técnico que investigue y determine en profundidad el estado real de la estructura portante del edificio así como el alcance, origen y naturaleza de las patologías descritas y de todas aquellas otras que, por ocultas, no se hallan podido apreciar en ésta primera inspección ocular.

• tercero:

Elaboración de Estudio Técnico/Económico comparativo entre la Rehabilitación y la Reposición del edificio.