DECLARATORIA DE FABRICA
¿Que es una Declaratoria de Fabrica y cuando es necesario gestionarla?
La Declaratoria de Fabrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obras en un terreno urbano e inscrito en Registros Públicos, de acuerdo a lo que establece el Art. 27 de la Ley 27157 –Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Dentro del proceso de urbanización o de consolidación de una ciudad tanto los procesos de autorización para construir como para inscribir en Registros Públicos la Declaratoria de fábrica, una vez terminada la construcción, están a cargo de las Municipalidades
Pero ¿cuando es necesario gestionarla?
En los siguientes casos:
1.- Cuando se pretende inscribir ante Registros Públicos las construcciones existentes en un terreno urbano sea en vía regular o en vías de regularización.
2.- Cuando se pretende independizar un inmueble en varias unidades inmobiliarias llámense departamentos, tiendas, puestos, casas, etc. Que tienen la particularidad de cumplir con las normas establecidas para constituirse como tales.
3.- Cuando se tramita un préstamo hipotecario al sistema financiero.
4.- Cuando se pretende vender unidades inmobiliarias construidas inicialmente en un terreno matriz, existan o no bienes de uso común.
5.- Cuando se desea hacer una repartición de herencia que involucra uno o mas inmuebles.
BASE LEGAL
La Ley 27157 estableció que en el caso de las construcciones levantadas sin Licencia de Construcción y terminadas hasta el 20 de Julio de 1999 sus propietarios podrían inscribir la Declaratoria de Fabrica en vías de Regularización, mediante una Declaración y cumpliendo ciertos requisitos en ella contempladas y donde las Municipalidades no intervienen excepto para otorgar los Certficados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
Con la dación de la Ley 27972-Ley Orgánica de Municipalidades en Mayo de 2003, en su Décimo Cuarta Disposición Complementaria se prorrogó el plazo de las construcciones que podían adecuarse a dicha regularización a las terminadas hasta Diciembre del año 2002, pero en contra de lo que establece la Ley original, que no tiene fecha de vencimiento para su presentación, otorgaba hasta el 30 de Junio de ese año, para su presentación, lo cual creó toda una batahola en los Registros Públicos, en vista de que solo hubieron 24 DIAS UTILES desde que se promulgo la ley, el 27 de mayo de ese año hasta el 30 de junio que se cumplía el ultimo plazo para presentar los documentos.
Esa situación se subsanó de alguna forma, con la Ley 29437, promulgada el 28 de Diciembre del año pasado, en la que se establece la modificación de la décimo cuarta disposición complementaria de la ley 27972 - Ley Orgánica de Municipalidades, la que extiende hasta el 31 de Diciembre de 2003 la fecha de terminación de obras que se pueden acoger a lo establecido en la Ley 27157 y cuya tramitación finaliza el 31 de Diciembre del año en curso.
Así mismo con el D.S. N° 011-2005-Vivienda, promulgado el 13 de Mayo de 2005, se modifican algunos artículos del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. N° 008-2000-MTC), entre los que destaca lo que indica el articulo 4°, en el sentido de que también se podrán acoger a la regularización de Edificaciones (Declaratoria de Fabrica y/o Independización de secciones inmobiliarias), aquellos predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos en el Registro de Predios, es decir que a pesar de no contar con Habilitación Urbana se encuentren, por lo menos, como predios registrados en el catastro municipal correspondiente y/o que sus propietarios figuren como tales en el padrón de contribuyentes de dicha municipalidad.
Vale la pena mencionar que la Municipalidad Metropolitana de Lima a través de su Concejo Municipal aprobó la Ordenanza N° 740 de fecha 17 de Diciembre de 2004, que establece que los propietarios de edificaciones ubicadas en la Provincia de Lima, que hayan ejecutado obras de construcción sin Licencia de Construcción, terminadas entre el 21 de Julio de 1,999 hasta el 30 de Abril de 2,004, podrán regularizar sus construcciones que a la fecha cuenten por lo menos con aprobación municipal del Proyecto de Habilitación urbana, exceptuándose de este requisito a los inmuebles que ubicados dentro del Cercado de Lima, lo cual no viene mas que a ratificar lo establecido en la Ley 27157 y demás normas complementarias mencionadas, habiéndose acogido a ella hasta el momento solo 2 distritos de Lima, que son los únicos donde se podrá tramitar la Regularización bajo esta Ordenanza aparte del Cercado de Lima a cargo del Provincial.
CONCLUSIONES
1.- Una primera conclusión a la que podemos llegar después de analizar lo expuesto es que la Regularización de edificaciones, que incluyen la Declaratoria de Fabrica y/o Independización de secciones Inmobiliarias, cuya construcción se han culminado hasta el 20 de Julio del año 1999, pueden ser tramitadas sin fecha de caducidad, pero en cambio aquellas que se terminaron entre el 20 de Julio y el 31 de Diciembre de 2003, solo podrán ser tramitadas hasta el último día del mes de Diciembre del año 2005.
2.- El trámite de regularización que viene realizando la Municipalidad de Lima (solo para el ercado de Lima), en cumplimiento de la Ordenanza indicada es hasta cierto punto contraproducente si nos atenemos a que es muy similar a la de la Ley 27157 y que origina que el interesado abone un derecho adicional, cuando esta establece que se realizará en formatos de libre disponibilidad (pues bastan fotostáticas del FOR y del Informe Técnico) sobre las que el Verificador registrado ingresara información pertinente y suscribirá, de acuerdo a Ley .
ARQ. ERIC TAVARA CASTILLO
VERIFICADOR R.R.P.P.
arquitavara@hotmail.com
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